根據(jù)公告,第二批土地共31宗約2873畝,總建筑面積約466萬平方米,總起價(jià)約629億元,計(jì)劃于10月12日-13日出讓。同一時(shí)間段,成都、南京也修改了第二次集中供地土拍的規(guī)則,三個(gè)城市有一個(gè)共同點(diǎn),就是土拍溢價(jià)率天花板設(shè)在15%以下,成都大多數(shù)地塊在9%-11%。南京在溢價(jià)率觸頂之后,將采取“搖號+預(yù)售條件提高",對商品住宅預(yù)售條件提高完成住宅部分投資額的50%。
實(shí)際上,據(jù)自然資源部規(guī)定,當(dāng)?shù)貕K溢價(jià)率達(dá)到上限后,可通過3種方式確定競買人,南京、杭州選擇了線下?lián)u號。此外,三個(gè)城市在合作開發(fā)、競買資格等方面均有不同程度的嚴(yán)控,但杭州在部分地塊(尤其是競品質(zhì)地塊)起拍價(jià)略有下調(diào)。
杭州土拍新規(guī),相對南京等城市仍有調(diào)控空間。比如南京不僅規(guī)定所有地塊都要競品質(zhì),而且還規(guī)定拿地6個(gè)月內(nèi)不能上市等。
“每家測算不同,少過去20%現(xiàn)在15%,比原來多5個(gè)點(diǎn)總有的。"杭州一家房企認(rèn)為,第二次集中供地給開發(fā)商留出了利潤空間。另一家在杭州集中供地中大舉出手的房企相關(guān)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露,還有興趣參與第二次集中供地,但要拼運(yùn)氣了。房企們有一個(gè)共識(shí),就是杭州集中供地中,融信143.2億買7幅土地的情況將不會(huì)再現(xiàn),除非開發(fā)商敢于冒險(xiǎn),又有足夠家底,去拼競品質(zhì)地塊。
除了一線城市,目前已官宣調(diào)整第二次集中供地的城市南京、蘇州、成都、天津、沈陽、青島、濟(jì)南等城市,這些二三線城市的共同點(diǎn)是:大幅降低拿地成本和門檻。
然而,近期中報(bào)業(yè)績集中發(fā)布期間,各家房企管理層在業(yè)績會(huì)上表達(dá)的觀點(diǎn)很明確,謹(jǐn)慎看待第二次集中供地。
土拍游戲規(guī)則改變:輪集中供地多半不
杭州第二輪集中供地新規(guī)一出,業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為,相當(dāng)于政府對土地也進(jìn)行了“限價(jià)"。查資金來源、嚴(yán)控馬甲公司參與等等手段多次在土地市場調(diào)控中出現(xiàn),房企拿地和普通人買房越來越像了,如今更要通過搖號決定(達(dá)到封頂溢價(jià)后)。
雖然這次土拍新規(guī)降低了溢價(jià)率,部分地塊起拍價(jià)略有下調(diào),但房企的利潤依然十分有限。特別是競品質(zhì)地塊,未來即便起拍價(jià)拿地,也可能面臨虧損的情況。而且現(xiàn)房銷售,時(shí)間成本和風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)依然很大;40%的投銷比紅線也擋住了部分房企,這些房企連“上車"的資格都沒有。
這也表明土拍對房企的資質(zhì)要求越來越高。但據(jù)2021年中報(bào)業(yè)績發(fā)布會(huì)釋放的信息來看,不少頭部房企認(rèn)為,輪集中供地中,除了一些特別的城市,基本上22城大部分土地地價(jià)都有不同程度上漲。某頭部房企在一場投資者會(huì)議上透露公司研究,*次集中供地土地中,有接近60%是不的,甚這里面還有比較多可能是虧本的。這或許就是各地調(diào)整土拍新規(guī)之后呈現(xiàn)出一個(gè)降地價(jià)的局面的原因。
比如杭州第二次集中供地試點(diǎn)的10宗競品質(zhì)地塊,雖然有部分地塊下調(diào)了起拍價(jià),但由于要現(xiàn)房銷售,賬仍然很難算平。開發(fā)商不怕凈利潤率低(1%都能接受),但怕沒有回款,沒有現(xiàn)金流。降杠桿背景下,融資成本變得難以承受。有房企測算后表示,即便零溢價(jià)拿下競品質(zhì)地塊,一樣會(huì)面臨虧損。
實(shí)際上,杭州第二次集中供地的調(diào)整力度,也有些低于業(yè)內(nèi)人士預(yù)期。比如,呼聲較高的增加土地供應(yīng)規(guī)模,并沒有出現(xiàn);預(yù)想中的起拍價(jià)下調(diào),也沒有大面積出現(xiàn)。進(jìn)入9月以來,杭州正經(jīng)歷一波紅盤潮,又將出現(xiàn)一批中簽率極低的樓盤,房企將很快收獲現(xiàn)金流。此時(shí),杭州等地的第二批集中供地定在國慶后;間隔一個(gè)多月,房企正好有錢拿地。
起家于浙江諸暨的祥生控股集團(tuán)執(zhí)行董事兼行政總裁陳弘倪指出,今年上半年4-6月份有22個(gè)重點(diǎn)城市已經(jīng)完成了輪集中供地,祥生都有積極參與,并且獲取了部分優(yōu)質(zhì)土地,尤其是在浙江省。同時(shí)面對下半年的政策變化,祥生還會(huì)積極研究政策本身以及土地項(xiàng)目本身的合理性,然后做出相應(yīng)規(guī)劃。
旭輝董事長林中有一個(gè)新發(fā)現(xiàn):次的集中供地以后,整個(gè)行業(yè)的合作緊密度有所加強(qiáng)了。他因此做了一個(gè)決策,第二批集中供地政策有所優(yōu)化以后,要持續(xù)提升旭輝的并表率,提高在所有聯(lián)合運(yùn)營項(xiàng)目當(dāng)中的股權(quán)比例,未來3年或者4年左右,林中希望把旭輝的并表比和權(quán)益比提升到70%左右。
土地投資多元化:房企拍地低預(yù)期
此前在輪集中供地中,不少頭部房企鮮少拿地,面對第二輪集中供地,它們同樣堅(jiān)持自己的拿地節(jié)奏。比如世茂。就在8月30日的中報(bào)業(yè)績會(huì)上,世茂控股董事局副主席、總裁許世壇表示,22城外世茂也拿了不少地。
據(jù)透露,通過合作拿地,世茂2021年上半年總共拿了超過200億權(quán)益的土地,就在7、8月土地價(jià)格有所回調(diào),世茂追加了100億的投資。換言之,2021年以來,世茂土地投資在300億左右。
萬科對土地市場的預(yù)判一向走在。萬科總裁祝九勝指出,土地市場的供應(yīng)端確實(shí)呈現(xiàn)一些多元化的特征,比如說各種渠道都有,先雙集中是一種新的方式,然后大家可能也注意到項(xiàng)目層面并購也是一種方式。
一個(gè)事實(shí)是,過去三年,萬科在項(xiàng)目層面的收并購已占整個(gè)開發(fā)業(yè)務(wù)投資額近40%。
越來越多頭部房企投資在拿地方式上鉆研,世茂則走出了一條特色路徑。許世壇認(rèn)為,現(xiàn)在的調(diào)控不鼓勵(lì)炒作,不鼓勵(lì)非理性;比較鼓勵(lì)自主,比較鼓勵(lì)謹(jǐn)慎型的投資?!爱?dāng)然第二輪供地已經(jīng)限制了溢價(jià)率,但是也有一些新的管理辦法我們都在積極研究,如果下半年看到有好的機(jī)會(huì),因?yàn)槲覀兊默F(xiàn)金還是可以的,也是可以謹(jǐn)慎投資,但是肯定不可能去拍一些貴的地。"許世壇透露。
縱觀,今年上半年土地的成交面積同比下降了11%,量縮價(jià)漲,房企的利潤空間被壓縮。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者通過梳理中報(bào)數(shù)據(jù)獲悉,從房企上半年的投資表現(xiàn)來看,不少房企積極開辟多元化的拿地模式。
比如金科2021年中報(bào)披露,上半年從公開市場招拍掛獲取項(xiàng)目的占比也下降43%,通過“地產(chǎn)+商業(yè)"“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)"收并購、一二級聯(lián)動(dòng)等方式,獲取項(xiàng)目的占比大幅提升57%。
值得關(guān)注的是,即便是對于集中供地的城市依賴性并不是特別高的中梁地產(chǎn),也在輪集中供地中的成都、蘇州等地出手好幾幅地塊。中梁財(cái)務(wù)官游思嘉透露,一般在集中供地城市的項(xiàng)目,因?yàn)橄迌r(jià),中梁不一定會(huì)做并表,但其表示,未來會(huì)觀察現(xiàn)在的政策的一些進(jìn)展,符合預(yù)期就出手。
綠地香港董事局主席兼行政總裁陳軍指出,第二次集中供地的規(guī)則調(diào)整,表明壓力已經(jīng)在不同層級上傳遞:從金融機(jī)構(gòu)到房企,從房企到地方政府。消費(fèi)者的預(yù)期也在改變,從房地產(chǎn)行業(yè)本身層面上來講,其實(shí)從整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境,對醫(yī)療、教育、資本在大面積的動(dòng)作的整治過程當(dāng)中,使得整個(gè)社會(huì)購買力正在發(fā)生大幅變化。他認(rèn)為,整體的調(diào)控思路到底是不是會(huì)進(jìn)一步的深化,還是隨著很多企業(yè)出現(xiàn)了承兌的危機(jī)之后會(huì)有所緩和?目前還有待觀察,給行業(yè)也出了一個(gè)很好的題目,所以今年下半年的整體投資,綠地香港不為完成計(jì)劃而完成,而是要根據(jù)市場的調(diào)整狀況,選擇合適的投資機(jī)會(huì)。
作為中小房企企業(yè)主,三盛控股董事會(huì)主席林榮濱也認(rèn)為,集中供地目的是為了把地價(jià)限下來,但是從次供地的情況來看效果不太好,所以第二次集中供地才按下了暫停鍵;現(xiàn)在第二批供地發(fā)生了非常多政策的變化,更傾向于有品質(zhì)和各方面給房地產(chǎn)留下一定的空間,這個(gè)對房地產(chǎn)行業(yè)整體是一件好事。據(jù)其透露,三盛地產(chǎn)投資拿地遵循“4-3-3"的投資邏輯,即40%是勾地,30%是收并購,30%招拍掛的投資方向,包括今年上半年有85萬平方米基本上都是通過勾地的模式達(dá)成。